• EN

    銀城生活服務出席中泰國際物管行業策略分析會并進行專題分享

    2021.05.21

    近日,銀城生活服務獲邀出席中泰國際于上海舉辦的物業管理行業策略分析會。銀城生活服務執行董事兼總裁李春玲先生、執行董事兼副總裁黃雪梅女士、資本市場中心總監徐贊先生及財務中心總監李舒女士出席會議并做出專題分享,與到場的二十余位分析師、投資者進行了深入的討論交流。

    會議當天,中泰國際地產物管研究方面首先對物管行業進行策略分析。中泰國際研究部劉潔琦女士認為,在疫情的挑戰下物業管理企業價值得到凸顯,社會關注顯著提升,各項政策相繼出臺,利好物業管理行業發展,物業管理也首次進入國家五年規劃,該行業正迎來政策甜蜜期。    中泰國際認為,銀城生活服務是江蘇二手盤運營專家,是低估值高ROE的投資標的。銀城生活服務公司管理能力與二手盤項目拓展能力突出,擁有能夠“同質比價,同價比質”的優勢競爭力。根據中泰國際計算,銀城生活服務2020年ROE達到45.51%,處于行業較高水平,該行同樣認為出色的管理團隊是公司的核心資產、是企業的護城河。

    以下是現場投資人問答節選:

    Q1公司區域外拓是不是也以二手盤為主,和其他當地的已經有一定規模的公司相比有什么優勢?就南京而言,公司的自動化、項目拓展管理等,和有大型地產公司為背景的企業在管理上有什么文化方面的區別呢?

    A我們對自己的戰略非常清晰,我們是區域性的公司,清楚自身長短處,實施區域集中化戰略。過去三年通過努力成為南京市占率領先的企業,我們希望能夠一步步成為江蘇省領先企業,希望在江蘇這樣一個富裕的地區保持區域競爭優勢。目前主要的精力是集中在江蘇省發力,而對外地的拓展相對慎重,因此去年放棄了一些新地區如華南地區的拓展機會。

    截至2020年底,我們在南京擁有277個物管項目,預計年底將會超過300個。在江蘇有三個最具有經濟活力、經濟價值的市場:南京、蘇南、以徐州為中心的淮海區域。我們在做大做強南京的同時,這三年來也布局蘇南地區,該地區在管面積已經由三年前的100萬平米增長至去年年底的超過1,000萬平米。蘇南地區目前我們在蘇州、無錫、常州等地已經實現了快速發展。對于蘇南的戰略部署是希望通過三年左右的努力,能夠達成類似我們現在在南京的市場占比。我們在淮海去年也設立了事業部,希望以徐州為中心的9個城市實現區域布局。希望在這個三年結束時實現在江蘇市場更進一步。

    二手盤是我們最具有口碑、最有核心競爭力的項目,我們將會繼續保持在該領域的優勢。比如前段時間無錫當地特別優質的一個項目,我們在該地區第一次實現了漲價進入,并且是業主主動選擇我們。在業主評價中,80%以上業主支持銀城生活服務漲價進入。其實這個項目我們原來只是臨時托管,因為我們托管期間的優異表現,在評選過程中業主一致選擇了銀城生活服務漲價進入的方案。類似項目的市場化還是主要憑借公司口碑與運營能力來獲取,而并非通過并購的方式。可以看到過去的三年中,我們在蘇南的發展幾乎都是“攻城略地”般快速的拿下,并沒有依賴并購去獲取。

    但我們也沒有排斥并購的手段。上個月公司蘇南事業部在浙北臨安并購了當地的一家公司。綜合來看,我們希望通過市場拓展與適當的并購相結合的方式快速提高我們的外拓能力。

    我們一直對于并購有著清晰的認知,并購是一個復雜的整合過程,不僅僅是付出并購時的對價,同時也是一次公司團隊、文化及業務上的整合,這其實是一個巨大的風險。在過去的兩年中間,香港上市企業中并購的浪潮非常洶涌,但我們還是比較保守,希望繼續觀察一段時間,分析并購后并購主體的整合能力、消化能力以及業務的運營成本、產出效率等。所以我們目前還是堅持以拓展為主,并購為輔的戰略。

    對于第二個問題,我們跟全國性企業或者擁有很強地產背景的企業,差別其實還是很大的。

    我們有77%的項目是來自于業委會,是業主選的。在南京都市圈或南京周邊的二手項目,業主通常會傾向于我們。這就是我們所建立的口碑優勢。并不是說我們品牌大,而是基于八個字——同質比價,同價比質。在同等品質要求的情況下我們來比較價格,在同等收費標準的情況下我們來比較服務質量。

    我們一直堅持“運營為王,口碑至上”。可參考幾個指標:一是管理費率指標。去年我們管理費率略有上升到6%,但我們內部一直希望把管理費率穩定在5%左右。并非我們一味的想降低這個指標,而是二手盤項目必須要面對平均物業費較低的問題,那么如何在有限的收入里創造更多的利潤,一方面是要提升盈利能力,另一方面就要努力提升管理效率、降低管理費率水平。

    另一個指標是收繳率與預收率。二手盤收繳往往比較困難,能在90%左右已經比較幸運。我們預收率大概在40%(即在今年的12月31號之前,把下一年一整年的錢先交給我們),達到了我們預期的目標,是很好的預收率。我們也長期也堅持在所有的項目推行預收物管費,預收代表著業主提前支付費用,那肯定是在業主滿意物業服務的前提下才能做到。

    從這幾個維度可以看出,我們平均物業費的單價較低,管理費率也較低,ROE相對較高,預收率較高,這樣的情況下我們凈利潤率才剛剛超過7%。大家可能覺得這樣的凈利率水平較低,因為行業內上市物管企業平均凈利率大概在14%左右,但是我們認為7%左右是相對是一個合理的利潤,或者說是可持續發展的利潤水平。未來通過努力當我們收入結構發生轉變,城市服務和專業服務占據更多的收入比例之后,我們的凈利率毛利率水平才會穩步上升。

    城市換電是疫情后時代的大剛需,城市騎手每年新增50%以上,現在已超過了1200萬。銀城生活既服務業主,也服務城市的工作者,從快遞小哥到騎手,都需要得到善愛。我們利用銀城在城市的密集度,大力布局換電柜,截至今年4月底,我們在南京已經布局超過250個換電站,主要服務對象是全南京5萬多名騎手,他們每天騎行的里程一般在80~120公里。騎手的電瓶是需要更換的,原有的模式是騎手自己購買電瓶車,再買很多電池放在親朋好友家去充電然后更換。而現在的模式,是利用我們在南京服務的項目去設置智能換電站,那騎手只要買車架成為我們的會員即可,無需購買昂貴的電池,他們可方便的在城市各個方位隨時進行更換電瓶。這個業務有很大的增長空間,今年是投入期,在年底預計會盈虧持平,到明年進入收入期才會貢獻較好的利潤。短期來看今年的投入會拉低我們的收益水平,但長期來看將一步步做出成效。

    Q2公司在蘇北的淮安和蘇南的昆山有什么項目,主要是偏向養老還是其他的一些方向?公司怎么看待這兩個區域的房地產及相關行業的發展?

    A這兩個區域我們的業務仍在比較初期的階段。銀城國際目前已經進入了淮安地區,也設立了相應的淮海事業部。銀城生活服務還更早一些,我們在淮安已經獲取了一個較好的前期項目,在今年應該會進入到淮安的住宅物業管理中,對公司來說是重要的一步。

    淮安是江蘇蘇北的地理中心,隨著南京都市圈納入淮安、寧淮城際鐵路開工,南京也在淮安市盱眙縣設立了寧淮特別合作區,淮安未來的市場增長空間比較大,我們對淮安也比較看重。地產和物業應該會在淮安形成1+1>2的效應,雙方會有一定的加持,所以對該區域的業務我們還是持比較樂觀的看法。

    昆山發展很快,是國內縣域發展的翹楚,它作為一個縣級市的GDP可能遠超西部的一個省會城市。昆山雖然經濟水平較高,經濟活力較強,但其區域性比較明顯,有一定的區域保護性,我們會擇機通過自身調整或尋找合適的并購標的以進入該地區。

    這類地域進入難度還是現實存在的,這也是為什么說目前物管行業各個地區的業委會成立的速度,或者說業委會受到政府支持的力度和法律規定的差別很大。

    銀城生活服務是全南京業委會項目最多的企業,因為我們主要從業委會獲取項目。未來對我們這樣市場化的企業來說,其實是利好的,因為行業競爭終究要從存量市場獲取項目,增量市場的增速其實已經開始下降。

    我們作為房地產后端的關聯企業,可以說我們離房地產行業其實是越來越遠的。大家看到我們非住宅的業態,為什么說我們服務這么多南京市民,因為我們幾乎覆蓋南京市民所有的生活或者工作的軌跡。比如來到南京去看最漂亮的一段明城墻,明城墻現存21公里,里面最寶貴的5公里城墻就是我們在進行服務。包括經常提到的高速公路、以及可能在你不知道的地方都有我們在做服務。

    這個行業也越來越被重視,政府也越來越將物業作為社區治理非常好的抓手,尤其是去年疫情期間物管行業非常給力,所以能看到去年雖然南京沒有疫情的補貼,但是也把物業價格漲上去了。

    南京物業費上調是一個重大的利好或者說是一個長遠的利好,將行業價格空間進一步打開。物業管理行業的未來空間仍然非常廣闊,我們希望通過不斷努力擴大企業規模,包括進入新的城市或者引入新的發展模式。我相信假以時日,大家能夠看見我們的成長,另外我也特別贊同中泰國際團隊的觀點,即管理團隊是一個企業最大的護城河。

    Q3能否科普一下二手盤是怎么運作的,我們是如何跟別的公司競爭?

    A我們做二手盤一般以三年為一個周期,第一年先投入把現場做好,第二、三年再去商量能否調價。我們匯報中寫道去年大概有23%的平均提價幅度,各位作為業主也知道想要讓業主同意漲價是非常難的一件事情,雖然比較困難,但我們仍努力將利潤率保持在7%左右。這些項目確實需要一定的投入期去實現盈利,就如之前提到的換電業務,今年不先進行投入,明年怎么有利潤回報。

    我們一直說自己是二手盤運營專家,其實很多企業都知道怎么才能做專家,但不愿意做,物業平均費用低,但只有用低價才能獲取到那些項目,獲取了之后我們再通過運營去創造7%左右的利潤空間。

    增量市場的新項目一段時期以后都會逐步回歸到存量市場中,未來一定會是存量市場為主。當業委會成立、業主當家作主的那一天,雖然想讓小區更換現有物業很難,但總會有小區進行更換,所以未來的市場肯定是足夠大的。

    所以總結來說,這個行業我很看好,但這個行業能不能做得好,其實在于我們自己。大家不必對物業公司有太高期望,一定要衣食住行面面俱到,反而是要求地是干凈的、綠化是好的、電梯和消防等看不見的地方也是好的、我的小孩下去玩的時候是安全的、我有事情的時候物業能來幫我解決的。

    畢竟大家不會在物業這塊支出很大的消費,哪怕現在各種垂直的消費品、快消品領域的專業公司都很強,我們在做增值服務的時候也不會去盲目的進行銷售,只會做和業主真正息息相關的業務:比如業主買水買米很重,我們解決搬送問題;比如對快遞不放心,我們解決快遞問題;比如對日常雞蛋牛奶不放心,我們就提供相應的服務。我們也不會刻意規定指標,只是在業主有相應需求的時候去進行滿足。

    另外則是我們的四家專業公司,比如我們很自豪的先禾園林,其實蘇南很多全國性品牌企業的小區綠化都是我們做的。先禾園林目前服務37家非銀城企業,很多你們覺得做小區綠化做得很好的頭部企業都是我們在進行服務。未來經濟發展成熟后對于這類需求一定是越來越大的,所以我們早早的就把這方面做好,這些公司都在為同行服務。大家也能發現部分頭部企業不會專門設立電梯公司,不會專門成立安防機械公司,因為他們知道自己就是一個客戶。所以我們對專業公司未來增長是非常看重的,因為我相信所有的物業公司都需要這樣的專業公司,而南京地區我們又是最全最專業的,不找我們找誰呢?比如我們自己科技公司維保的電梯品牌就有17個,幾乎涵蓋所有的品牌。

    最后,我們不急于快速的發展,當然能快一點會更好,但我們希望能以穩健的步伐去實現長期發展。

    Q4請詳細分解未來三年35%業績增長的來源,以及更長遠的未來5-8年公司發展的想法。第二,蘇南有很多口碑好的公司競爭,我們要如何去完成加大密度的目標?第三,如何做到在高性價比的情況下,同時保證業主的滿意度?

    A三年是一個中短期的小目標,我們會將每三年作為一個統一的周期,我們希望在這個三年能夠實現快速增長,在未來更長遠的時間希望我們能夠走出長三角,去代表南京參與到全國性的競爭中去。市場其實是非常廣大的,市場的整合才剛剛開始,并不是說并購完了就完了,因為主導權并非在公司手上而是在客戶手上。長期而言我們還是有一定的野心,而目前階段我們基于現實情況會努力先把這三年的目標完成。

    第二個問題,在蘇南確實有很多優秀的同行,但我們在蘇南一直堅持理性的拓展,不贊成也不允許為了增長而增長,為了規模而規模。所以在蘇南我們一直沒有盲目冒進,從目前在蘇南拿的項目來說,都還是不錯的,我也很為蘇南團隊感到驕傲。蘇南地區的市場競爭中有很多優秀的同行有很多并購的動作,但我們還是盡力按照自己的節奏來做,不會為了快而快。蘇南的團隊其實對自己提出了很高的目標,我反而會讓他們適當的降低速度。所以在這個三年期結束后,我認為蘇南的在管面積會趕上南京大概在19年的在管面積,這樣的增速已經能達到我們的預期。

    第三個問題,其實我們對滿意度非常重視,在評分考核中滿意度占了近1/3的比例,也會直接和包括我自己在內的年終獎金掛鉤。在做滿意度的時候,我們的服務模式絕對是目前上市公司里不多見的,即“生活+”服務模式,將所有小區化成一個個網格,很多企業會將每個板塊劃分成500-700位業主,但這樣很難服務過來,所以我們是把每300位客戶化成一個網格,然后設立一個網格經理,我們稱之為生活顧問。生活顧問有三個身份,既是督促專業公司品質服務的經理,也是300位業主客戶服務的經理,也是這300位客戶生活服務的經理,這樣一個三位一體的角色。由他/她來督促每一個專業公司的服務品質,比如保潔、綠化、設施設備、安全秩序維護等,生活顧問在小區生活中也充當“顧其所憂,問其所需”的角色。

    我們也是目前為數不多堅持網格內建微信服務群的企業,為的就是能夠及時響應客戶的需求。我們對生活顧問會說,你對客戶來說你代表的是銀城,你對銀城來說是代表你背后的300位客戶。這種模式不管對客戶響應的及時率,還是解決問題的速度,都能得到比較客觀中立的保證。我們也一直堅持“兩度”,即服務態度和響應速度。其實業主沒有太高的期望,主要一是他們的訴求沒有人理會,二是問題有沒有人解決,如果這兩點都滿足了那大多數的業主都是講道理的。

    所以這個行業其實也不是想象中那么難做,歸根結底是一個自我認知和自我評價的問題。自我認知就是知道我們現在做的其實很差,整個行業都做得不好,自我評價就是在做得差的情況下還覺得自己做的很好,那這樣就會和客戶認知形成巨大的反差。所以如果我們有良好的自我認知和正確的自我評價,那我們的客戶滿意度就不會差。

    當然我們的客戶滿意度一般是在第一年進去以后,在逐漸提高,尤其是我們在南京承接了大量的大型二手盤項目,以及有成功經驗以后,市場和客戶還是會給我們比較客觀的評價。網上對我們也會有負面的評價,比如說我們有的時候管理很強勢。實際上我們在原則問題上會比較堅持和堅決,比如電瓶車想上樓,那我們就很堅決的予以阻止。前兩天在成都因為電瓶車上樓發生的事故就很嚴重,但很多老舊小區就習慣了,你不給他上樓他就給你批評,那會有滿意度的減分也很正常。我們集團很重視安全問題,做法也比較實在,我們希望通過努力能讓老百姓給我們一個真真實實的客戶評價。謝謝。

    国产AV天天免费线观看美女